Opere abusive: come sanarle
È possibile regolarizzare gran parte delle modifiche non autorizzate presenti nelle nostre abitazioni.
Durante la vendita o la ristrutturazione della propria abitazione capita molto spesso di accorgersi che la disposizione dei muri/finestre non corrisponda ai progetti depositati presso il Comune o il Catasto.
Diversi nostri clienti si sono ritrovati in situazioni spiacevoli a causa di queste difformità.
Per la Sig.ra Paola, ad esempio, la vendita del suo appartamento a Verona si è trasformato in un notevole problema.
A causa di un trasferimento lavorativo ha cercato di vendere il suo appartamento ma si è dovuta scontrare con una lunga e travagliata esperienza.
Pur avendo trovato velocemente degli acquirenti (l’appartamento era in ottimo stato, con ottime finiture e molto appetibile) la vendita è saltata.
Il problema era che negli anni era stata demolita una tramezza tra cucina e soggiorno senza richiedere alcuna autorizzazione e senza aggiornare i progetti depositati.
Questo ha impossibilitato la banca ad erogare il Mutuo per gli acquirenti.
La sig.ra Paola per vendere ha obbligatoriamente dovuto presentare le giuste pratiche, pagare la sanzione e riproporre la casa sul mercato. Per fare Tutto ciò ci sono voluti alcuni mesi e i clienti ovviamente avevano scelto un’altra abitazione.
Così ha perso del tempo ed alcuni mesi di mutuo pagato a vuoto.
Per questo motivo è fondamentale fare le dovute verifiche in anticipo rispetto alla messa in vendita.
Quali problemi possono essere regolarizzati al giorno d’oggi?
Con la normativa attuale non tutti gli abusi possono essere sanati.
Infatti si possono sanare solamente gli abusi che rispettano le ATTUALI normative dei vari regolamenti.
Ad esempio le modifiche alla distribuzione interna sono molto spesso sanabili.
Esse dovranno rispettare però le superfici minime in metri quadri per ogni tipo di locale e le indicazioni sul rapporto minimo di illuminazione e aerazione.
Differenza tra Condono e Sanatoria
Mentre con il condono si poteva pagare una sanzione per rendere legale l’abuso (ed estinguere così il reato penale) al giorno d’oggi è possibile regolarizzare solo ciò che sarebbe ammissibile in via ordinaria.
Quindi con il termine sanatoria si indica la regolarizzazione di un abuso che però rispetta la normativa dei giorni nostri, quindi un intervento che potremmo realizzare in modo regolare se lo iniziassimo oggi.
Ad esempio, ora, se viene realizzato un ampliamento non autorizzato di una abitazione è possibile regolarizzarlo solamente se il piano regolatore in vigore lo prevede.
Quanto costa sanare gli abusi?
Per regolarizzare gli abusi commessi è necessario pagare una sanzione, oltre a quanto andrebbe versato regolarmente.
Per interventi di modesta entità (ad esempio spostamento di tramezze, spostamento o apertura di nuove finestre ecc) la sanzione è unica e, a seguito del Decreto Sblocca Italia, è pari a 1.000 euro.
Per interventi invece di entità maggiore andrà raddoppiato il contributo sul costo di costruzione stimato per la realizzazione dell’opera.
Esempio
Sanatoria di un locale abusivo di 10 mq che rispetta le normative vigenti
Costo di costruzione ipotetico: 1000 euro/mq
Importo totale lavori: 10.000 euro
Contributo sul costo di costruzione ipotetico pari al 10%
Oneri da versare in caso di regolare procedimento pari a 1.000 euro
Oneri da versare in caso di sanatoria di abuso pari a 1.000 euro * 2 = tot. 2.000 euro
In aggiunta a questo importo, da versare direttamente al Comune, bisogna aggiungere gli importi relativi ai professionisti che presenteranno il nuovo progetto e le documentazioni obbligatorie richieste (es. accertamento di compatibilità paesaggistica, perizie statiche, perizie geologiche ecc).
Quanto tempo occorre per sanare un abuso e rendere commerciabile la propria casa?
Le tempistiche sono molto diverse a seconda dell’abuso.
Per gli abusi di lieve entità (quindi per i quali è necessaria una CILA o un SCIA) sono relativamente veloci.
Occorre effettuare un Accesso agli Atti depositati per comprendere cosa è stato dichiarato tempo addietro e questo, a seconda del Comune, comporta 15-30gg.
Successivamente il tecnico deve produrre tutti gli elaborati e le certificazioni necessarie da inoltrare al Comune.
Una volta presentata la documentazione e versati gli oneri dovuti la situazione è sanata (il Comune ha un tempo tecnico per poter richiedere integrazioni ma la pratica è valida da subito).
Per gli abusi di entità maggiore (come aumento del volume, modifiche della sagoma dell’edifico ecc) occorre presentare un Permesso di Costruire in Sanatoria.
Occorre ripresentare in sostanza tutta la documentazione progettuale e le certificazioni come se fosse un edificio da realizzarsi.
Ovviamente l’iter in questo caso è più complesso e lungo e la risposta da parte del Comune comporta una attesa massima di 120 gg, interrotta da richieste di eventuali integrazioni o chiarimenti.
Se le modifiche riguardano immobili su cui è presente un vincolo paesaggistico è necessario richiedere una ulteriore autorizzazione di compatibilità paesaggistica, la quale per legge deve essere data entro 180 giorni dalla presentazione.
Come si può sanare?
A seconda della gravità della difformità esistono diverse soluzioni.
Se le modifiche riguardano solamente la distribuzione interna (ad es. muri non portanti spostati) si deve presentare una pratica che si chiama CILA (Comunicazione Inizio Lavori Asseverata) in sanatoria.
La pratica andrà ad aggiornare i progetti depositati in Comune e a certificare che le modifiche effettuate rispettino le attuali normative vigenti per la salute e igiene di chi ci abita.
Se invece le modifiche sono più consistenti e riguardano, ad esempio, elementi strutturali o modifiche nei prospetti dell’edificio (es. nuova scala interna, spostamento finestre, balconi ecc) occorre presentare una SCIA (Segnalazione Certificata di Inizio Attività) in sanatoria.
In caso di abusi che riguardano la volumetria o la sagoma dell’edificio sarà necessario presentare un nuovo Permesso di Costruire in sanatoria, pratica più complessa e lunga, per ottenere il benestare da parte delle autorità per le opere realizzate ma non dichiarate.
Se avessi ulteriori dubbi o avessi bisogno di una consulenza senza impegno ti invitiamo a contattarci o a scrivere un commento qua sotto!
Buonasera
ho scoperto di avere quattro condoni richiesti sulla mia testa, tre dei precedenti proprietari (tipologia 1,4 e 7) del 85 e uno chiesto da me nel 94 quando ho comprato la casa tipologia 7. Mi sono affidata a un tecnico che mi ha presentato un preventivo alticcio, cioe, non capisco perche i quattro condoni (due semplici, due complicati) hanno lo stesso prezzo. I prezzi che io vedo su diversi site sono molto diversi di quelli che il mio tecnico mi ha sparato. In linea di massima, affidando un condono fino alla concessione in sanatoria, quanto puo costare? Varia secondo le tipologie? Vi ringrazio
Graziella
Buongiorno Graziella,
per sanare al giorno d’oggi eventuali difformità occorre valutare nello specifico caso per caso per dare una risposta esaustiva.
In linea di massima, se le opere realizzate sono conformi anche alla normativa attuale, per sanare degli abusi di tipo 1 (quindi con aumento di Volume/superficie) occorre presentare la pratica più ‘complessa’ ossia un Permesso di Costruire in sanatoria (che può eventualmente sanare anche le altre più lievi difformità presenti al suo interno).
Nella presentazione di questa pratica occorre valutare anche le certificazioni/documenti mancanti per ottenere il permesso e la successiva agibilità.
Quindi il costo di una sanatoria varia da caso a caso, a seconda della quantità di certificazioni, controlli e verifiche da effettuare.
Se vuole, in privato, può inviarmi le specifiche del suo caso e posso darle una opinione sulla procedura che sta portando avanti col il suo tecnico.
Buona giornata!
Buongiorno! Ho acquistato un appartamento e ho fatto l’apertura dei lavori per opere di ristrutturazione di due bagni e la cucina. In uno dei due bagni avevo una finestra di larghezza 70cm che, dando sul balcone, l’ho fatta aprire e adesso è porta finestra (sempre di 70cm). Se volessi sanarla cosa devo fare e quanto mi verrebbe a costare? La ringrazio anticipatamente.
Buonasera Marco, per modifiche prospettiche la pratica richiesta è una SCIA in sanatoria nella maggior parte dei casi.
Se è della zona di Verona può contattarci telefonicamente per comprendere meglio la situazione specifica e darle una risposta precisa e personale.
Buona serata
salve , io ho chiuso una finestra e ne ho aperto una piu piccola a 2 metri di distanza da quella che ho chiuso , inoltre ho modificato una finestra a piano strada e ci ho fatto una porta.. Su quest ultima esternamente esistevano i capitelli a forma di porta (evidentemente prima c’era una porta che è stata modificata a finestra) quindi ho rotto solo i foratini della parte inferiore …
Ora vorrei capire come muovermi.. se non ho capito male dovrei richiedere l’accesso agli atti per vedere cosa risulta della mia abitazione e poi dovrei fare una cila?
Buonasera Domenico, esatto il primo passo è sempre far verificare ad un tecnico quali sono gli ultimi progetti depositati in Comune e nei vari enti per capire il punto di partenza per una eventuale correzione.
Se sono presenti queste difformità sarà necessario provvedere ad una pratica in sanatoria per correggere il problema.
In questo caso, dato che le modifiche interessano i prospetti dell’edificio la pratica sarà una SCIA in sanatoria.
Se si trova a Verona se vuole può chiamarci così le possiamo dare qualche informazione più precisa sul suo caso specifico.